НДС в строительстве: учёт для подрядчиков и застройщиков

Учёт НДС — это действительно сложно. Нужно принять во внимание специфику строительства, множество этапов, разные виды работ и особые режимы. Ошибки здесь могут привести к доначислениям, штрафам и блокировке счетов.

В этой статье мы разберём главные вопросы учёта НДС в строительстве. Расскажем, какие ставки применять, как правильно принимать вычеты подрядчику и застройщику, как вести учёт при долевом строительстве и строительстве для собственных нужд.

Ставки НДС в строительстве: когда применяются 22% и 0%

Общее правило: ставка 22%

С 1 января 2026 года стандартная ставка НДС в России — 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ). Она применяется ко всем операциям, которые не считаются льготными.

По этой ставке облагается большинство работ:



• Строительство и реконструкция офисных центров, торговых комплексов, бизнес-центров.
• Строительство объектов, не относящихся к жилому фонду, — производственных цехов, складов, гостиниц.
• Выполнение отдельных строительно-монтажных работ для юридических лиц и ИП, если результат работ не подпадает под льготы.
• Услуги по ремонту, отделке, модернизации.

Нулевая ставка 0%

С 1 апреля 2025 года работы по строительству жилых домов с использованием счетов эскроу освобождаются от НДС согласно Федеральному закону от 08.08.2024 № 283-ФЗ. Нулевая ставка применяется, если договор строительного подряда заключён с физлицом (Закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ). Если заказчик — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, льготы не будет. При этом налогоплательщик может отказаться от её применения и исчислять НДС в общем порядке.

Для работ за рубежом также действует ставка 0%. Основные случаи:



• Строительно-монтажные работы, выполняемые за пределами России. Это логично, так как налоговое обязательство возникает в стране выполнения работ.
• Работы в портовой особой экономической зоне.
• Реализация товаров, работ, услуг в рамках международного транспортного коридора «Приморье-1» и «Приморье-2».

Право на применение ставки 0% необходимо подтвердить. Для этого в налоговую инспекцию надо представить пакет документов, указанный в статье 165 НК РФ, — контракт, документы, подтверждающие вывоз. Если пакет не собран или собран с ошибками, налоговики могут доначислить НДС по ставке 22%.

Вычеты НДС у подрядчика

Принять НДС к вычету — значит уменьшить свой налог к уплате в бюджет на сумму НДС, которую вам уже предъявил поставщик при покупке товаров, работ или услуг. Поставщики предъявляют вам этот НДС в счетах-фактурах, потому что они сами являются плательщиками этого налога и обязаны перечислить его государству со своей выручки.

Условия для принятия вычета:

• Товары, работы, услуги используются в деятельности, облагаемой НДС. Если вы применяете УСН или ведёте деятельность, не облагаемую НДС, то входной НДС к вычету принять нельзя — его нужно учесть в стоимости покупки.
• У вас должны быть правильно оформленные первичные документы — акты, накладные.
• Есть правильно оформленный счёт-фактура с выделенной суммой НДС.
• ​​Вычет заявляется в налоговом периоде, в котором выполнены все три предыдущие условия.

Вычеты по материалам и оборудованию



Вы покупаете кирпич, бетон, арматуру, окна, сантехнику. НДС с этих покупок вы принимаете к вычету. Материалы должны быть оприходованы. Если вы купили 1000 тонн щебня, но на конец квартала использовали только 500 тонн, вычет можно принять сразу со всей партии, так как она оприходована на склад. Списать в производство нужно позже, по мере использования.

Вычеты по услугам субподрядчиков



Вы привлекаете организацию для выполнения части работ, например, монтажа каркаса или прокладки электросетей. Субподрядчик выставляет вам счёт-фактуру на сумму своих работ, включая НДС. Вы принимаете этот НДС к вычету на общих основаниях. Убедитесь, что акты выполненных работ по форме КС-2 и справка по форме КС-3 подписаны, а в договоре указан вид работ.

Вычеты по основным средствам



Строительная техника, офисное оборудование, здания офисов и складов — всё это основные средства. НДС по приобретённым ОС принимается к вычету в полной сумме после принятия объекта к учёту (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Вычеты по командировочным и представительским расходам

НДС по билетам, гостиницам, питанию в рамках командировок также принимается к вычету. Для этого необходимы правильно оформленные авансовые отчёты, чеки, квитанции и счёт-фактура, если сумма чека превышает установленный лимит. 



НДС по представительским расходам принимается в пределах норм, установленных ст. 264 НК РФ.

Главная сложность при распределении вычетов

Проблема возникает, когда строительная компания ведёт как облагаемую НДС деятельность, так и необлагаемую. В этом случае НДС по общехозяйственным расходам, таким как аренда офиса, коммунальные услуги, услуги связи нужно распределять.

Формула распределения (п. 4.1 ст. 170 НК РФ):

Доля операций, облагаемых НДС = Стоимость отгруженных товаров, работ, услуг, облагаемых НДС, за квартал / Общая стоимость отгруженных товаров, работ, услуг за квартал

НДС, который относится к облагаемой деятельности, принимается к вычету. НДС, который относится к необлагаемой деятельности, включается в стоимость приобретённых товаров, работ, услуг и списывается в расходы.

НДС в долевом строительстве: учёт у застройщика

Долевое строительство — сфера, где застройщик не просто подрядчик, но и организатор строительства, который привлекает средства граждан и юридических лиц. Учёт НДС здесь контролируется не только НК РФ, но и законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Когда возникает обязанность начислить НДС

Застройщики, привлекающие деньги дольщиков, начисляют НДС в день передачи объекта, например, квартиры или машино-места. То есть НДС начисляется не при получении денег от дольщиков, а когда подписывается передаточный акт.

Это позволяет застройщику не платить НДС с авансов, полученных от дольщиков, что улучшает его денежный поток в самый сложный период — период строительства.

Учёт авансов от дольщиков

Несмотря на то что НДС с авансов не платится, они всё равно отражаются в учёте. При получении денег от дольщика застройщик обязан выставить счёт-фактуру на аванс в течение пяти календарных дней (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Этот счёт-фактура регистрируется в книге продаж, но налог с него платить не нужно. Позже, при передаче объекта, этот авансовый счёт-фактура регистрируется в книге покупок, тем самым гасится.

Формирование стоимости объекта и налоговой базы

Когда застройщик передаёт квартиру дольщику, он считает НДС от полной стоимости этой квартиры, которая прописана в договоре долевого участия (ДДУ). В сумму уже включены все его затраты: на материалы, работу субподрядчиков и даже тот НДС, который он сам раньше уплатил поставщикам.

Порядок принятия вычетов у застройщика

В процессе строительства застройщик принимает к вычету весь входной НДС по приобретённым материалам, работам субподрядчиков и услугам, связанным со строительством. Это происходит в общем порядке, по мере получения счетов-фактур и оприходования ценностей.

При передаче объекта дольщику застройщик начисляет НДС с полной стоимости объекта по ДДУ.

Итоговая сумма НДС у застройщика = НДС, начисленный при передаче объектов, − все входные вычеты за период строительства

НДС у застройщика считается итоговой суммой за весь проект: начисленный при передаче квартир минус все входные вычеты за период строительства.

Учёт НДС при строительстве хозспособом

Это когда компания строит что-то для себя самостоятельно, своими силами. Например, возводит новый склад или цех. Со стороны подрядчиков не привлекают, всё делают сами.

Здесь с НДС всё неочевидно. Есть два разных варианта учёта, и выбор зависит от того, как именно организовано строительство внутри компании.

Строите сами в рамках одной компании



Налоговая считает, что, строя для себя, вы оказываете себе же услугу, и она облагается НДС.

В конце каждого квартала вы должны посчитать, сколько денег потратили на строительство, и начислить на эту сумму НДС самому себе. Затем вы этот же НДС принимаете к вычету. После того как объект построен и принят к учёту, вы можете вычесть начисленный ранее НДС.

В итоге вы ничего не платите. Начислили, вычли — получился ноль. Но показать эти операции в декларации нужно обязательно.

Строит ваше отдельное подразделение

Если у вас есть специальное структурное подразделение, например, отдел капитального строительства, который передаёт головному офису затраты на стройку, — это считается инвестициями, а не продажей услуг.

Передача затрат от подразделения к основной компании НДС не облагается. Вычетов по этим внутренним работам тоже не будет. НДС вы принимаете к вычету только по тем расходам, которые оплатили внешним поставщикам, например, за кирпич или аренду крана. Это проще в оформлении, не нужно делать бумажные начисления НДС.

Сложные ситуации в учёте НДС

НДС при модернизации и реконструкции ОС

Когда вы улучшаете или перестраиваете основное средство, например, здание, его стоимость увеличивается. НДС по материалам и работам вы принимаете к вычету как обычно. Однако есть важный момент: если обновлённый объект будет использоваться и в облагаемой, и в необлагаемой НДС деятельности, то входной НДС нужно разделять. Расчёт проводите на ту дату, когда вы принимаете НДС по выполненным работам к вычету.

НДС при безвозмездной передаче объектов



Если компания что-то дарит, например, передаёт построенную дорогу городу, — это по закону считается продажей. Поэтому нужно начислить НДС. Сумма для расчёта налога — это рыночная цена подаренного объекта. НДС по расходам на строительство этого объекта вы принимаете к вычету в стандартном порядке.

Использование материалов при ликвидации ОС

При сносе или разборке старого объекта часто остаются материалы. Если вы потом используете эти материалы в новом строительстве или продаёте, вам нужно восстановить НДС, который вы когда-то приняли к вычету при их покупке. Восстанавливается только часть НДС, соответствующая остаточной стоимости этих материалов на момент разборки.

НДС при импорте строительных материалов и оборудования



При ввозе товаров в Россию, например, оборудования или отделочных материалов, вы платите НДС на таможне. Этот уплаченный импортный НДС потом можно принять к вычету, как и обычный. Главное условие — ввезённые товары должны использоваться в деятельности, облагаемой НДС. Подтверждающим документом для вычета будет таможенная декларация с отметкой об уплате.

Сложности с подтверждением нулевой ставки



Чтобы применять ставку НДС 0% нужно собрать и подать в налоговую пакет подтверждающих документов. Если срок пропущен или документы не в порядке, компания обязана доначислить и заплатить НДС по ставке 22% плюс пени. Чтобы этого избежать, важно с самого начала чётко контролировать список нужных бумаг.

Взаимозачёты и бартер в строительстве

В строительстве часто рассчитываются не деньгами, а зачётом встречных требований или обменом работы на материалы. Для НДС каждая такая операция — это отдельная продажа. Вы должны выставить счёт-фактуру на стоимость своих работ и получить счёт-фактуру на стоимость принятых материалов. НДС считается и платится по обычным правилам. Ошибка — не оформлять счёт-фактуру при бартере, ссылаясь на то, что денег не было.

Итог

Давайте резюмируем ключевые выводы:



• Всегда определяйте ставку НДС 22% или 0%. Ошибка здесь критична для всей цепочки вычетов.
• Своевременно принимайте к вычету входной НДС по материалам, работам субподрядчиков и услугам. Если ведёте смешанную деятельность, организуйте раздельный учёт или будьте готовы к пропорциональному распределению вычетов.
• Долевое строительство — особый режим. Застройщик не платит НДС с авансов дольщиков. Налог начисляется только в момент передачи готового объекта. Это позволяет использовать деньги на расходы при строительстве.
• Хозспособ требует выбора. При строительстве для себя решите, будете ли вы начислять НДС на стоимость работ для собственного потребления или используете схему с инвестициями в обособленное подразделение, где такого налога нет. Закрепите выбор в учётной политике.

Грамотный учёт НДС экономит ваши деньги. Если вы вовремя возвращаете налог, правильно применяете ставки и понимаете, когда именно нужно платить в бюджет, вы снижаете налоговые платежи. Сэкономленные средства остаются в компании, и их можно вложить в закупку материалов, новую технику или другие важные цели для роста бизнеса.