Как составить договор строительного подряда: пошаговая инструкция

Договор строительного подряда — это основа рабочих отношений между заказчиком и подрядчиком. Документ определяет, кто и за что отвечает, как принимаются работы и когда выплачиваются деньги за сданный проект. Если договор составлен правильно, это помогает избежать споров, задержек и финансовых потерь. Разберём, как оформить договор подряда на строительство жилого дома, какие пункты включить в документ и на что обратить внимание при его оформлении.

Что проверить до подписания: основные риски заказчика и подрядчика

Перед тем как подписать договор на строительство дома или ремонт квартиры, стоит оценить возможные риски. Этот документ определяет ответственность сторон, поэтому ошибки на этапе подписания могут обойтись дорого обоим участникам сделки.

Для заказчика главный риск — недобросовестный подрядчик. Задержки сроков, нарушение технологий или некачественные материалы могут привести к дополнительным расходам и спорам.

Для подрядчика опасность в другом — в нестабильной оплате и нечётких условиях. Если заказчик нарушает график платежей или договор составлен с пробелами, подрядчик рискует остаться без денег и столкнуться с судебными спорами.

О чём говорить с подрядчиком

Узнайте, какие проекты он выполнял ранее, попросите портфолио или фото готовых объектов.

Проверьте, есть ли у подрядчика лицензии и допуски. Убедитесь в наличии разрешений на строительные работы и квалифицированного персонала. Хорошо, когда компания-подрядчик состоит в СРО (саморегулируемой организации). Членство в ней даёт допуск к строительным работам и позволяет выплатить заказчику компенсацию, если строитель оказался недобросовестным. Список СРО можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.

Запросите у подрядчика отзывы клиентов, рекомендации, публичные упоминания в СМИ или профессиональных сообществах.

Уточните, есть ли необходимая техника, инструменты и материалы для выполнения работ качественно и в срок.

Что спрашивать про объект

Проверьте право собственности, разрешения на строительство конкретного объекта, если требуется, и наличие ограничений.

К ним относятся:

• Арест или залог имущества подрядчика.
• Запрет на строительные работы.
• Охранная зона инженерных сетей. На этой территории нельзя строить объекты без согласования с местными органами власти и с организациями, которые эксплуатируют сети.

Уточните эти детали заранее — это поможет избежать споров, штрафов и остановки работ.

Обсудите, как будет обеспечен доступ к объекту, где будут храниться материалы, как будет организована доставка.

Узнайте, кто отвечает за согласование разрешений, кто предоставляет доступ к объекту и коммуникациям, кто закупает материалы.

Как говорить про рабочие детали

Обсудите объём и этапы работ. Вы должны понимать, какие задачи будут выполнены, а подрядчик — какие ресурсы потребуются.

Согласуйте виды и качество материалов, кто их закупает и в каком объёме — вы или подрядчик.

Примерные даты начала и окончания работ, возможность корректировки при форс-мажоре.

Как говорить о стоимости работы

Обсудите ориентировочную цену проекта, уточните, есть ли у подрядчика готовый прайс.

Обговорите процедуру оплаты, нужен ли аванс, возможна ли поэтапная оплата. Согласуйте возможные условия для предоплаты и остальных платежей.

Узнайте о дополнительных расходах: как будут учитываться изменения проекта, перерасход материалов или неожиданные работы.

Что говорить о рисках и ответственности

Обсудите, кто несёт ответственность за задержки или дефекты. Предварительно согласуйте санкции и порядок урегулирования споров.

Уточните, есть ли страхование работ или гарантия на материалы и услуги.

Как фиксировать договорённости:



• Поблагодарите друг друга за уделённое время и выпишите все ключевые условия, чтобы потом включить их в проект договора строительного подряда.
• Храните переписку обо всех договорённостях.

Отличие договора подряда от договора оказания услуг

Может возникнуть путаница между договором подряда на строительство и договором оказания услуг. Первый документ предполагает конкретный и измеримый результат — например, построенный дом, залитый фундамент или отремонтированное помещение. Работы считаются выполненными, когда заказчик принимает их по акту выполненных работ.

Договор оказания услуг не предполагает создания материального результата. В нём главное — сам процесс: например, консультирование, сопровождение сделки или разработка проекта.

Существенные условия: без чего договор признают недействительным

Чтобы договор строительного подряда соответствовал Гражданскому кодексу РФ, в нём должны быть прописаны основные элементы, которые называют существенными условиями: предмет договора, сроки, цена и порядок расчётов, права и обязанности сторон.

Детализация предмета договора: как избежать размытых формулировок

Чем точнее описание, тем меньше риск споров и недопонимания между заказчиком и подрядчиком. Например, вместо «строительство жилого дома» лучше указать: «строительство объекта с четырьмя жилыми комнатами, кухней и санузлом общей площадью 120 кв. м».

Определение и фиксация сроков выполнения работ

В договоре подряда на строительство нужно указать дату начала и окончания строительства. Например, если на возведение дома планируется потратить год, пропишите это явно, а также укажите ответственность за задержку.

Цена договора и порядок расчётов

Ценой договора называют стоимость работ, которые подрядчик обязуется выполнить. Она может быть фиксированной или рассчитываться на основании сметы.

Смета

Если есть смета, она должна быть приложением к договору строительного подряда. В ней прописывают стоимость материалов, аренду техники, оплату труда и другие расходы.

Оплата по этапам или аванс

По договору строительного подряда можно предусмотреть поэтапную оплату или аванс — всё зависит от объёма и длительности работ. На практике оптимально сочетать оба способа. Например, вы перечисляете аванс 30% для закупки материалов и начала работ. Следующие 40% оплачиваются после возведения стен, а оставшиеся 30% — после окончательной сдачи объекта и подписания акта выполненных работ.

Если сумма крупная или строительство долгосрочное, можно дополнительно прописать в договоре строительного подряда график платежей и предусмотреть удержание 5–10% до окончания гарантийного срока — это защитит от недоделок и дефектов.

Собрали выжимку из предыдущих разделов по составлению договора подряда в табличку: так вы не забудете, какую информацию включить в документ.

Приёмка результатов работ

Когда подрядчик завершает строительство, он передаёт готовый объект вам. Приёмка проводится совместно: клиент обязан осмотреть объект, проверить качество и убедиться, что всё выполнено по договору. Это указано в п. 1 ст. 720 ГК РФ.

Факт передачи оформляют актом приёмки работ. В нём фиксируют, какие работы выполнены, в каком объёме и соответствуют ли они условиям договора. Если вы замечаете недостатки (п. 3 ст. 723 ГК РФ), например, отступления от проекта или брак — нужно сразу указать их в акте или письменно сообщить исполнителю.

Если вы принимаете объект без проверки и не указываете на явные дефекты, то потом не сможете ссылаться на эти недостатки. Исключение — скрытые дефекты, которые невозможно заметить при обычном осмотре. В этом случае нужно сообщить подрядчику о проблеме в разумный срок после её обнаружения, например, в течение 7–30 дней.

Если между сторонами возник спор, можно провести независимую экспертизу, так написано в п. 5 ст. 720 ГК РФ. Обычно расходы на неё несёт исполнитель, но если экспертиза покажет, что он не нарушал договор, оплатить проверку должен заказчик.

Если клиент уклоняется от приёмки, подрядчик вправе после двух предупреждений продать готовый объект и внести вырученную сумму в депозит на имя заказчика. Это указано в последнем пункте той же статьи ГК РФ. При этом риск случайной порчи или утраты объекта переходит к заказчику с момента, когда объект должен был быть принят.

Что делать, если обнаружены недостатки после приёмки

Даже при внимательном осмотре дефекты могут проявиться позже — например, трещины, неровности или проблемы с электрикой. Поэтому в договоре подряда на строительство стоит заранее прописать пункт о гарантии и сроках устранения недостатков.

Обычно подрядчик обязуется исправить выявленные дефекты в течение 30 дней после приёмки объекта. Если же нарушения серьёзные и влияют на безопасность, заказчик может потребовать снизить цену, вернуть часть предоплаты или устранить недостатки за счёт исполнителя.

Ответственность сторон и гарантийные обязательства

В договоре подряда важно заранее определить, кто и за что отвечает. Подрядчик несёт ответственность за качество и сроки выполнения работ, а также за сохранность материалов и объекта. Заказчик, в свою очередь, обязан оплачивать этапы работ вовремя. Рассмотрим основные пункты, которые стоит указать в договоре подряда.

Первое. Если клиент задерживает вознаграждение или не передаёт материалы подрядчику, исполнитель вправе остановить работу до выяснения обстоятельств. Это предусмотрено ст. 719 ГК РФ.

Второе. Согласно ст. 717 ГК РФ, заказчик может расторгнуть договор подряда в любой момент. В этом случае он обязан оплатить исполнителю стоимость уже выполненной работы и компенсировать понесённые расходы, если договор не содержит других условий.

Третье. Закон также позволяет заказчику расторгнуть договор, если подрядчик:



• Не начал работы в установленный срок.
• Выполняет работы слишком медленно, из-за чего сроки явно нарушаются.

При этом заказчик вправе требовать возместить убытки, которые он понёс в результате задержки или некачественного выполнения работ. Такой подход защищает интересы клиента и стимулирует подрядчика соблюдать условия договора подряда на строительство.

Четвёртое. Отдельно стоит указать гарантийный срок. Он зависит от вида работ, условий договора на строительство дома и может быть разным, формально — от 30 дней до двух лет. Если срок не прописан в договоре, по закону заказчик может предъявить претензии по качеству в течение двух лет после приёмки объекта (п. 2 ст. 724 ГК РФ).

Заключение

Правильно оформленный договор подряда на строительство дома защищает интересы сторон. Перед подписанием обязательно обсудите все спорные детали с юристом.

Включите в договор следующие пункты:



• Предмет и точное описание объекта, включая характеристики, площадь и материалы.
• Сроки и этапы работ с указанием ответственности за задержки.
• Стоимость, смету и порядок оплаты, включая аванс и поэтапные платежи.
• Условия приёмки работ, устранения недостатков и гарантийные обязательства.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора строительного подряда, включая возможность приостановки работ или взыскания убытков.

Готовый образец договора подряда вы найдёте на нашей платформе, он поможет сэкономить время на поиск шаблона.