Как поменять ВРИ земельного участка

Вид разрешённого использования (ВРИ) определяет, что именно вы вправе делать на участке: построить магазин, открыть кафе, разместить склад или использовать землю только для жилья.

Если текущий ВРИ не соответствует вашим планам, его можно изменить — но порядок действий зависит от категории земли и правил застройки.

В статье разберём, какие бывают виды разрешённого использования, где проверить и как изменить ВРИ.

Виды разрешённого использования участка

От вида участка зависит ставка земельного налога. Также он влияет на возможность получить кредит под залог, потому что банки охотнее дают займы под коммерческие земли.

Законодательство делит ВРИ на три группы:



• Основные — те, которые вы вправе использовать без дополнительных согласований. Например, если у участка стоит код 4.0 «Предпринимательство», вы строите офис или магазин без специальных разрешений от администрации.
• Условно разрешённые — для них требуется согласие местных властей и публичные слушания. 
• Вспомогательные — дополняют первые два. Например, на участке для коммерческой застройки вы можете разместить парковку или трансформаторную подстанцию.

Вид разрешённого использования напрямую зависит от категории земель. Всего в России семь категорий, которые установлены п. 1 ст. 7 № 136-ФЗ.

Среди них земли:



• Населённых пунктов — самые удобные для бизнеса. Здесь доступны коды для торговли, общепита, гостиниц, офисов и производства. Именно на такой земле открывают магазины, кафе, автосервисы.
• Сельхозназначения — подходят для фермерских хозяйств, тепличных комплексов, производства сельхозпродукции. Построить здесь торговый центр не получится — категория не позволяет.
• Промышленности — используют под заводы, склады, логистические комплексы. Если вы планируете производство или большой складской комплекс, ищите участки именно этой категории.
• Остальные категории — земли особо охраняемых территорий, запаса, лесного и водного фонда — для коммерческого использования недоступны.

Как узнать ВРИ

Все ВРИ прописаны в Классификаторе, который утвердил Приказ Росреестра № П/0412. Этот документ содержит коды и описания для каждого вида земли — всего их несколько сотен.

Классификатор построен по иерархическому принципу. Сначала идут крупные группы, например, все виды под номером 4 относятся к предпринимательству, затем они делятся на подвиды.

В практике используются два уровня классификации:



• В документах Росреестра применяются полные коды. Например, 142.2.4 — объекты торговли.
• В градостроительных документах эти виды объединяют в группы — «Предпринимательство», «Магазины», «Общественное питание». Эти обозначения не заменяют официальный ВРИ и используются только для зонирования и удобства.

Каждый код имеет описание. Например, код 4.6 «Выставочно-ярмарочная деятельность» разрешает размещать выставочные комплексы, ярмарки, конгресс-холлы. А код 6.8 «Связь» позволяет строить вышки сотовой связи и дата-центры.

Вот как это выглядит:



• Код 4.0 — общее «Предпринимательство». 
• Код 4.1 — «Деловое управление», сюда входят офисы и бизнес-центры. 
• Код 4.2 — «Магазины».
• 4.3 — «Общественное питание».
• 4.4 — «Гостиничное обслуживание».

Вот некоторые из них.

Как поменять ВРИ участка

Изменить ВРИ земли можно тремя способами. Выбор зависит от того, на какой вид использования вы хотите перейти.

Способ 1

Основной. Перед тем, как изменить ВРИ земельного участка, удостоверьтесь, что он входит в список основных для вашей территориальной зоны. Если это так, администрация не может вам отказать или требовать дополнительных согласований. Это право закреплено в п. 4 ст. 37 ГрК РФ.

Подать заявление можно через Госуслуги, в МФЦ или Росреестр. Процедура занимает 5–7 рабочих дней.

Информацию о территориальных зонах можно найти в правилах вашего города или района. Этот документ публикуют на сайте местной администрации.

Способ 2

Условно разрешённый. Для того чтобы изменить этот вид участка, нужно получить согласие администрации и жителей территории, в границах которой расположена земля. Процедура регулируется ст. 39 ГрК РФ.

Вот как это работает:



1. Вы подаёте заявление в администрацию муниципалитета. К нему прикладываете схему участка, причину изменений, правоустанавливающие документы.
2. Комиссия по землепользованию и застройке рассматривает вашу заявку и выносит её на публичные слушания. Соседи, местные жители и все заинтересованные лица получают возможность высказаться — согласны они с изменением или против.
3. После слушаний комиссия готовит рекомендации, а глава администрации принимает финальное решение. На всю процедуру уходит от одного до трёх месяцев.

Отказать могут по нескольким причинам:

• Новый вид участка противоречит генплану территории. 
• Жители выступают против. 
• Земля расположена в охранной зоне объекта культурного наследия.

Процедура в среднем занимает от 2–3 до 4–6 месяцев, но может растянуться до 10 месяцев, так как включает долгий процесс согласования.

Способ 3

Вспомогательный. Его устанавливают только вместе с основным или условно разрешённым видом.

Процедура такая же:



1. Подаёте документы в Росреестр.
2. Указываете основной вид и вспомогательный. 
3. Регистратор вносит изменения в ЕГРН одновременно.

Чтобы установить вспомогательный ВРИ, вам потребуется 5–10 дней.

Когда нельзя менять вид разрешённого использования участка

В некоторых случаях поменять ВРИ невозможно.

Вот какие могут быть причины.

Запрет из-за категории земли

Земли запаса исключены из оборота — на них нельзя установить никакой ВРИ, пока категорию не переведут в другую. Земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда тоже имеют ограничения — построить торговый центр или открыть производство на них не получится. Эти правила зафиксированы в п. 2 ст. 7 ЗК РФ.

Ограничения в охранных зонах

Согласно Постановлению Правительства РФ № 160, участки в охранных зонах связаны с особыми требованиями. Рядом с линиями электропередач, газопроводами, аэропортами, железными дорогами действуют запреты на некоторые виды деятельности.

Например:

• В охранной зоне ЛЭП запрещено строительство жилых и общественных зданий. 
• В зоне аэропорта нельзя размещать высотные объекты. 
• Около газопровода — объекты с массовым пребыванием людей.

Несоответствие градостроительным регламентам

У каждого города есть свой перечень видов земель, который закреплён в ПЗЗ. Если нужного вида нет в этом перечне, изменить ВРИ здания нельзя. В таком случае единственный вариант — вносить изменения в сами Правила землепользования и застройки.

Это длительная процедура: нужно объяснить причину изменений, пройти публичные слушания и добиться, чтобы местные власти официально изменили ПЗЗ и разрешили нужный вид для этой зоны. Такой порядок указан в п. 11 ст. 39 ГрК РФ.

Запрет для земель с особым статусом

Заповедники, национальные парки, природные заказники — здесь хозяйственная деятельность либо полностью запрещена, либо строго ограничена, как сказано в п. 3 ст. 95 ЗК РФ. То же касается земель историко-культурного назначения.

Какие документы нужны для изменения в ЕГРН

Пакет документов зависит от того, каким способом вы меняете ВРИ — сами или через администрацию. Разберём оба варианта.

Основной вид

Когда вы меняете ВРИ на основной, то подаёте минимальный набор документов.

Среди них:

• Заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости. В заявлении указываете кадастровый номер участка, текущий ВРИ и тот, который хотите установить. Ставите подпись — если подаёте лично, заверять у нотариуса не требуется.
• Документ, удостоверяющий личность. Паспорт для граждан России, вид на жительство для иностранцев. 
• Документ, подтверждающий право собственности на землю. Если право зарегистрировано после 1998 года, ничего дополнительно приносить не требуется — сведения уже есть в ЕГРН. Росреестр проверит их автоматически по кадастровому номеру. Если участок получен до создания электронной базы или право возникло по наследству, приложите свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ.
• Доверенность, если действуете через представителя. В доверенности прописываете конкретные полномочия — право подавать документы на изменение ВРИ, получать результат регистрации, подписывать заявления от вашего имени. Документ нужно заверить у нотариуса.
• Квитанция об уплате госпошлины. За внесение изменений в ЕГРН платите 2000 рублей как юрлицо. Реквизиты берите на сайте Росреестра или в отделении ведомства. Квитанцию прикладываете к пакету документов, хотя это необязательно — Росреестр сам проверяет платёж через систему межведомственного взаимодействия.

Условно разрешённый вид

На этапе обращения в администрацию вам понадобятся:

• Заявление о предоставлении разрешения. Форму можно получить в городской администрации или на официальном сайте муниципалитета. В заявлении укажите свои данные, кадастровый номер участка и причину, по которой меняете вид земли.
• Правоустанавливающие документы на землю: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или договор купли-продажи.
• Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Её готовит кадастровый инженер или проектная организация. Она показывает границы земли, расположение построек, подъездные пути. 
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Его можно получить в отделе архитектуры администрации. В документе указаны высота зданий, процент застройки, отступы от границ земли.
• Пояснительная записка с обоснованием изменения ВРИ. Объясняете, зачем вам новый вид использования, как это повлияет на территорию, какие выгоды принесёт муниципалитету. Например, продуктовый магазин в районе без торговых точек улучшит инфраструктуру для жителей.
• Согласие собственника, если земля в аренде. Письменное разрешение от владельца земли — муниципалитета, региона или частного лица. Без этого документа заявление не примут.

После публичных слушаний администрация выдаёт постановление о предоставлении разрешения на указанный вид использования.

На этапе обращения в Росреестр вам понадобятся:

• Заявление, паспорт, квитанцию о пошлине, постановление администрации.
• Согласие всех собственников с подписями, если участок находится в долевом владении.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Решение уполномоченного органа компании об изменении ВРИ — протокол собрания учредителей, решение единственного участника, приказ о назначении директора.
• Если участок обременён ипотекой, получаете письменное согласие банка-залогодержателя.
• Для земель сельхозназначения при изменении ВРИ иногда требуется заключение агрохимической экспертизы. Оно подтверждает, что новый вид земли не ухудшит качество почв. Требование зависит от конкретного муниципалитета — уточняйте в администрации.

Итог

Что нужно запомнить:

• Если новый ВРИ относится к основным, его можно быстро поменять — через Росреестр, МФЦ или Госуслуги.
• Условно разрешённый ВРИ требует согласия администрации и публичных слушаний.
• Вспомогательный вид устанавливают вместе с основным.
• Если нужного вида нет в ПЗЗ, изменить ВРИ земли нельзя — придётся менять правила, а это долгая и публичная процедура.
• Категория земли и охранные зоны могут полностью запретить смену ВРИ даже при согласии властей.
• Перед подачей документов всегда проверяйте ПЗЗ и градостроительные ограничения — это сэкономит месяцы времени и убережёт от отказов.