Купить участок, поставить на нём дом и сдавать — звучит как отличный бизнес-план. Только как оформить всё по закону? Как подобрать подходящий код ОКВЭД? И как привлекать новых гостей? На все эти вопросы ответим в статье.
Законно ли сдавать дома посуточно
В России разрешено сдавать дома в аренду как посуточно, так и на длительный срок. При этом важно не путать аренду с гостиничными услугами. Размещать гостиницы в жилых помещениях запрещено (ст. 17 ЖК РФ).
Какие признаки указывают на гостиничную деятельность
Услугу могут признать гостиничной, если аренда по факту превращается в сервис, характерный для отелей.
Например, на это указывают следующие признаки:
- Наличие постоянного персонала, который работает с гостями и занимается их размещением и обслуживанием.
- Заселение через ресепшен или аналогичную систему с постоянным дежурством.
- Регулярный сервис, включённый в проживание, например, уборка и смена белья по графику.
- Питание и дополнительные услуги как часть проживания.
- Позиционирование услуги как гостиничной — использование в рекламе и документах слов «отель», «гостиница», «номера», «ресепшен».
Сориентироваться в признаках поможет классификация из Постановления Правительства № 1951. В документе описано, по каким критериям объекты относят к гостиницам и другим средствам размещения.
В каких регионах можно сдавать дом туристам в 2026 году
До конца 2027 года в некоторых регионах России проходит эксперимент с гостевыми домами. Президент подписал закон, который позволяет размещать туристов в частных домах.
Гостевой дом должен соответствовать требованиям из Постановления Правительства РФ № 1345. Например, в нём должны быть: информационный знак «Гостевой дом» на видном месте, круглосуточный доступ к горячей и холодной воде, средства пожаротушения и другие обязательные условия.
Эксперимент проводится на следующих территориях:
- Республики Алтай, Дагестан и Крым.
- Алтайский, Краснодарский, Приморский и Ставропольский края.
- Архангельская, Владимирская, Ивановская, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Ленинградская, Ростовская и Херсонская области.
- Город Севастополь.
- Федеральная территория «Сириус».
Если ваш участок находится вне зоны проведения эксперимента или вы просто хотите сдавать дом в аренду, оформлять статус гостевого дома не нужно.
Что нужно, чтобы сдавать дом в аренду
Перед первыми заездами подготовьте дом: подберите мебель, обустройте пространство и закупите расходники. Чтобы аренда была законной, платите налоги, соблюдайте права арендаторов и соседей. Разберём каждый пункт подробно.
Как подготовить дом к приезду гостей
При сдаче дома или квартиры в аренду, особенно на короткий срок, мебель и техника изнашиваются быстрее, чем при обычном проживании. Поэтому лучше выбирать то, что легко мыть и сложно повредить.
Вот ещё несколько советов:
- Купите влагостойкий наматрасник на каждый матрас. Он защитит от пролитых напитков и случайных загрязнений.
- Если сдаёте посуточно, не тратьте много денег на систему хранения. Гости редко разбирают чемоданы полностью. Даже если дом снимают на неделю, шкафа и комода будет достаточно.
- Кухня — это то, ради чего обычно выбирают дом вместо отеля. Обязательно купите холодильник, плиту, чайник. Желательно ещё и кофемашину.
- Подготовьте посуду для приготовления и сервировки: сковороду, кастрюлю, дуршлаг, разделочную доску, тарелки, кружки, стаканы и бокалы.
- Загородный дом часто арендуют ради отдыха на природе, поэтому важно продумать уличную зону. Например, обустроить место для отдыха со столом и стульями или мангальную зону.
Как платить налоги
Арендодатель платит два вида налогов.
Первый — налог на имущество. Его платит собственник независимо от того, сдаётся жильё или нет. Рассчитать сумму можно в калькуляторе на сайте ФНС.
Второй — налог с дохода от аренды. Его размер зависит от статуса, в котором арендодатель получает оплату.
Если вы физлицо
Доход физических лиц от аренды облагается НДФЛ. В большинстве случаев ставка составляет 13%.
По итогам года нужно подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года через личный кабинет на сайте ФНС или Госуслуги. После проверки декларации налоговая рассчитает сумму налога, оплатить её нужно до 15 июля.
Если вы самозанятый
При работе в статусе самозанятого налог зависит от того, кто арендует дом: 4% — если физлицо, 6% — если юрлицо.
Доходы от аренды фиксируют в приложении «Мой налог». Налоговая сама считает налог за каждый месяц, уведомление с суммой появляется в приложении в начале следующего месяца. Оплатить налог нужно до 28 числа.
У самозанятых есть ограничение по доходу — 2,4 млн рублей в год. Если доход от аренды превышает этот лимит, применять режим самозанятости нельзя. В этом случае обычно регистрируют ИП.
Если вы ИП на УСН
Если сдаёте жильё как ИП, налог зависит от режима. Например, на УСН «Доходы» базовая ставка — 6%, на УСН «Доходы минус расходы» — 15%.
На упрощёнке авансовые платежи перечисляют раз в квартал, а итоговый налог за год платят до 28 апреля следующего года.
Если вы ИП на ПСН
ИП также может оформить патент на аренду. В этом случае налог — фиксированная сумма на срок действия патента. Размер зависит от региона и потенциального дохода. Рассчитать стоимость патента можно на сайте ФНС.
Если патент выдан на срок до 6 месяцев, его оплачивают полностью до окончания действия. Если срок патента от 6 до 12 месяцев, часть суммы платят в первые 90 дней, оставшуюся — до конца срока.
Патент можно применять не всегда. Для ПСН действует лимит дохода: в 2026 году — 20 млн рублей, в 2027 году — 15 млн рублей, с 2028 года — 10 млн рублей. Если доход превышает лимит, право на патент теряется.
Какие права арендаторов нужно соблюдать
По Гражданскому кодексу арендодатель отвечает за состояние жилья (ст. 676 ГК РФ). Дом должен быть пригоден для проживания на момент заселения и оставаться таким в течение всего срока аренды.
Арендодатель обязан:
- Подготовить дом к заезду — сделать необходимый ремонт и провести уборку перед заселением.
- Обеспечить коммунальные услуги — в доме должно быть тепло, должна быть вода и электричество.
- Следить за исправностью оборудования — отопления, сантехники и других систем, от которых зависит проживание.
Какие права соседей нужно соблюдать
Если сдаёте дом, отвечаете не только перед гостями, но и перед соседями. Получать их согласие на сдачу жилья не нужно. В 2025 году такую инициативу обсуждали, но в итоге не приняли. Зато необходимо заботиться о том, чтобы не нарушать права соседей (ст. 30 ЖК РФ).
Соблюдать тишину
Правила тишины устанавливают региональные законы. Например, в Москве нельзя шуметь с 23:00 до 07:00, в Санкт-Петербурге — с 22:00 до 08:00, в Красноярске — с 22:00 до 09:00. Во многих регионах есть и дневные тихие часы.
Следить за порядком и мусором
Собственник отвечает за вывоз отходов и чистоту на участке. Нельзя допускать скопления мусора, неприятных запахов и антисанитарии, которые могут мешать соседям.
Соблюдать пожарную безопасность
Нельзя допускать ситуаций, которые могут привести к пожару или создать угрозу для окружающих. Это касается использования огня, электроприборов и оборудования на участке.
Какой код ОКВЭД выбрать
ОКВЭД — это код вида деятельности, который ИП указывает при регистрации. По нему государство и контрагенты понимают, чем вы занимаетесь.
Для посуточной сдачи подходит ОКВЭД 55.20 — «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания». Для долгосрочной аренды — 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Если аренда будет приносить наибольшую часть прибыли, выбирайте такие коды в качестве основных. Если же это сопутствующий доход, укажите коды в качестве дополнительных.
Какая сезонность у загородного жилья
Посуточная аренда загородных домов зависит от сезона по всей России. Наибольший спрос приходится на зимние каникулы, лето и майские праздники.
Новогодние даты часто бронируют заранее. По данным ТАСС, к середине декабря 2025 года в Москве было занято около 60% номерного фонда на период с 31 декабря по 7 января. Пик бронирований в столице приходится на 3–6 января — именно эти даты многие стараются провести вне дома.
Лето — ещё один период стабильно высокого спроса. Сезонная аренда загородных домов стартует с мая и длится до сентября — по данным экспертов агентства недвижимости «Миэль».
Перед майскими праздниками спрос на посуточную аренду также высокий. Это отражается и на стоимости: в 2025 году она выросла до 15%.
Сезонность зависит ещё и от региона. Например, на юге пик приходится на лето. А если вы сдаёте домик рядом с Великим Устюгом, цены на Новый год точно стоит поднять.
Понимая, в какие периоды у вас будет полная загрузка, а когда лучше сделать перерыв на обновление и ремонт, вы сможете точнее планировать свои доходы. А ещё — учитывать бюджет на рекламу. Ведь продолжать тратиться на маркетинг в низкий сезон бессмысленно.
Где искать арендаторов и как рекламироваться
Стоит думать не только о привлечении новых гостей, но и о том, как поддерживать связь с теми, кто уже у вас был. Ведь повторные покупки — база растущего бизнеса. Вот как можно рекламироваться и напоминать о себе гостям.
Размещение объявлений на сайтах-агрегаторах
Наиболее популярные площадки — Циан и Авито. Чтобы объявление было легче найти, добавляйте в название и описание релевантные поисковые запросы.
Например, напишите в объявлении: «Домик для семьи» или «Таунхаус для пары». Также имеет смысл указать ориентиры поблизости, например: «Коттедж на берегу Оки».
Используйте дополнительные возможности площадок, чтобы привлечь внимание к объявлению. Например, пройдите регистрацию и подтвердите данные на Циан. После этого площадка может показать специальные значки: «Проверено в Росреестре», «Только на Циан» или «Хорошая цена».
Продвижение в социальных сетях
Зарегистрируйте аккаунты в основных соцсетях. Их можно использовать как для поиска новых гостей, так и для того, чтобы напоминать о себе тем, кто уже арендовал ваш дом.
Оформите профиль и добавьте основную информацию: адрес, как добраться, преимущества объекта. По возможности разместите отзывы. В шапке профиля укажите ссылку на сайт или мессенджер, где вы будете отвечать на вопросы и бронировать даты.
Используйте бесплатный органический трафик и привлекайте гостей через вертикальные видео. Снимайте ролики по 10–30 секунд и публикуйте их сразу в нескольких соцсетях. Продвигаться через видео без бюджета можно в Дзене, TikTok, YouTube, ВКонтакте.
Рассылки в мессенджерах
Настройте автоматические сообщения для гостей: после оплаты, за день до приезда и в день приезда. Контакты можно использовать и для отправки специальных предложений и скидок.
Не забывайте, что для рекламных рассылок нужно отдельное согласие. Его можно оформить галочкой, например: «Согласен на получение рекламных сообщений».
Итог
Чтобы законно сдавать жильё, важно не подменять аренду гостиничными услугами. В отдельных регионах до конца 2027 года действует эксперимент с гостевыми домами — там применяются дополнительные требования.
Также необходимо подготовить дом к заездам, следить за его состоянием и соблюдать права арендаторов и соседей. В том числе — правила тишины, порядок на участке и требования пожарной безопасности.
Платить налог с дохода от аренды можно как физлицо, самозанятый или ИП — порядок и сроки зависят от выбранного статуса и налогового режима. Для ИП также важно правильно выбрать код ОКВЭД.
Для поиска арендаторов используйте площадки-агрегаторы, а для продвижения — социальные сети, короткие видео и рассылки. Учитывайте сезонность спроса, чтобы планировать цены, загрузку и рекламу.
