Зачем предпринимателю знать о субаренде
Субаренда — это удобный способ сократить издержки и выгодно использовать лишнюю площадь. Когда у вашей компании появилось свободное пространство или оборудование, вы можете сдавать его другим и получать дополнительный доход.
Чаще всего субаренду используют:
- В торговых центрах (сдают отделы и полки, устанавливают кофейные и другие вендинговые автоматы).
- Офисах (сдают лишнюю площадь или делят кабинет).
- Ресторанах (организуют корнеры дружественных брендов, ставят зарядные станции с пауэрбанками).
Важно: без согласия собственника недвижимость сдавать в субаренду нельзя (статья 615 Гражданского кодекса РФ).
Компания «Чайка в кепке» арендует офис 100 м² за 140 000 рублей в месяц, но реально использует только 60 м². Директор фирмы нашёл предпринимателя и по согласованию с владельцем сдаёт ему 40 м² в субаренду за 60 000 рублей в месяц. В итоге «Чайка в кепке» снижает свои расходы на аренду до 80 000 ₽ и получает «живые» деньги на счёт.
Как правильно оформить субаренду
Оформлять субаренду нужно только письменно с разрешения владельца. Если пропустили этот этап, сделка считается ничтожной. А ещё срок субаренды не может превышать срок изначальной аренды.
Пошаговый алгоритм сдачи недвижимости в субаренду:
- Проверьте, разрешена ли субаренда по вашему основному договору.
- Запросите письменное согласие у собственника (дополнительное соглашение или отдельное письмо).
- Заключите договор субаренды с новым арендатором. Укажите все условия: срок передачи и возврата помещения, площадь и другие данные об объекте, сумму и сроки оплаты. При необходимости приложите к договору фотографии исходного состояния помещения.
- Укажите ответственность сторон и что субарендатор обязан соблюдать правила основного договора.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок субаренды больше года. Это можно сделать онлайн в личном кабинете Росреестра, к заявлению нужно приложить электронные документы, которые подписаны УКЭП всех сторон сделки.
Чек-лист для сдачи недвижимости в субаренду
Проверьте условия договора:
- Есть ли прямое разрешение или запрет на субаренду.
- Требуется ли дополнительное согласие собственника.
Составьте договор субаренды:
- Укажите сроки, размер арендной платы, данные объекта субаренды.
- Согласуйте порядок расторжения и ответственности сторон.
Договоритесь о способе оплаты:
- Всегда принимайте оплату официально на расчётный счёт для прозрачности и отчётности.
- Проверьте расчёты: ваши расходы на аренду должны быть ниже ваших доходов от субаренды.
Типичные ошибки:
- Не согласовать субаренду с собственником.
- Нет письменного договора.
- Не учесть ограничения по использованию помещения (например, нельзя делать перепланировку).
- Забыть про налоги: доходы от субаренды облагаются налогом.
