Представьте: вы нашли хорошее помещение под магазин, офис или студию. Договорились с арендодателем об условиях, обсудили цену, выторговали небольшую скидку — осталось отразить все условия в договоре. В статье расскажем, как правильно оформлять и заполнять договор аренды нежилого помещения, какие пункты включить в образец, а также как зарегистрировать документ.
Как составить договор аренды нежилого помещения
Это официальный документ, в котором прописаны условия аренды помещения. Он защищает интересы обеих сторон: собственника и арендатора. Составлять договор аренды нужно внимательно.
В нём нужно прописывать и заполнять всё, что касается условий аренды: от площади до оплаты коммуналки и сроков. Лучше один раз всё описать на бумаге, чем потом разбираться, кто кому и за что должен.
Обычно составляет договор арендодатель или его юрист, но вам как арендатору тоже важно понимать, что в нём должно быть. Если аренда долгосрочная или связана с крупными вложениями — лучше подключить юриста с вашей стороны.
Помните: перед тем, как подписывать договор, запросите у арендодателя выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно владеет помещением. Выписка потребуется вам позже, когда будете подавать заявку на регистрацию договора аренды.
Стороны договора
Укажите участников сделки.
Для каждой стороны запишите полные данные: ФИО, номер и серию паспорта или ИНН, адрес и контакты.
Если от имени арендодателя действует не сам собственник, а директор или представитель, обязательно проверьте, уполномочен ли он действовать от имени собственника. Запросите у него доверенность. Без неё договор аренды может быть признан недействительным, а вы можете остаться без помещения и компенсации.
Доверённость обычно оформляется, если собственник сам не может участвовать в сделке.
Предмет договора
Нежилое помещение площадью 65 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Станционная, д. 190, помещение №12, назначение — магазин непродовольственных товаров.
Если арендуете не всё помещение, а только его часть — это нужно отдельно прописать. Например: «Кабинет №3 из пяти в офисном блоке, общей площадью 12 кв. м».
К договору приложите поэтажный план, схему помещения, фотографии и добавьте в текст договора пункт: «Поэтажный план и фотографии состояния помещения на момент передачи прилагаются и являются неотъемлемой частью договора». Это поможет избежать споров при выезде или ремонте: у вас будет документальное подтверждение, что никаких дефектов обнаружено не было.
Обязательно укажите, что заключаете именно договор аренды, а не соглашение о временном пользовании. Договор аренды регулируется ГК РФ — главой 34, которая подробно описывает права и обязанности арендаторов и арендодателей. В частности, ст. 606 и последующие закрепляют, что при аренде вы получаете право владения и пользования помещением на оговорённый срок и на условиях договора.
Без документального оформления собственник сможет в любой момент изменить условия или даже потребовать освободить помещение без веских причин.
Порядок перехода помещения
Далее надо подписать акт приёма-передачи. Этот документ считается неотъемлемой частью договора.
Перед подписанием внимательно осмотрите помещение и сфотографируйте все проблемные места, если ещё не сделали этого. Фотографии станут вашим надёжным доказательством, если позже возникнут споры или претензии по состоянию помещения.
Акт чаще всего готовит арендодатель, но вы как арендатор должны обязательно участвовать в его составлении, особенно если есть замечания по состоянию помещения — например, неработающая розетка, осыпавшаяся штукатурка, царапины на полу или другие дефекты.
Срок действия соглашения
Пропишите, на какой срок хотите заключить договор: на 6 месяцев, год, 3 года. Если срок аренды нежилого помещения превышает один год, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, это регламентирует п. 2 ст. 651 ГК РФ. Как именно это сделать — расскажем ниже.
Можно договориться с арендодателем на автоматическое продление и написать следующую формулировку: «Если ни одна из сторон не заявила о прекращении аренды за 30 календарных дней до окончания срока, договор считается продлённым на тех же условиях».
Таким образом вам не нужно будет каждый год оформлять новый документ.
Права и обязанности сторон
Этот раздел — один из самых важных в договоре, потому что именно здесь защищаются интересы обеих сторон.
В нём подробно прописывают, кто и за что отвечает в процессе аренды.
Помимо этого, пропишите, как и когда арендодатель может посещать помещение. Обычно это не чаще одного раза в месяц, при этом с уведомлением за 2–3 дня. Это договорённость, а не обязательное требование закона.
Если вы арендуете помещение под кафе, обязательно включите в договор возможность установки оборудования, подключения воды и вытяжки, а также согласования с контролирующими органами.
Например, арендодатель может не разрешить установить вентиляцию или подключить дополнительные коммуникации, а без согласований с Роспотребнадзором и другими службами вы не получите разрешение на работу кафе.
Подписи сторон
Без этого договор не будет действовать.
Обычно подписываются два экземпляра договора — по одному у каждой стороны. Если у сторон есть печати — их тоже ставят.
Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре
Как мы ранее уже упоминали, если вы заключаете договор сроком больше чем на один год, его нужно зарегистрировать. Это делает Росреестр. Без регистрации договор считается незаключённым, и арендатор теряет правовую защиту.
Срок регистрации договора аренды нежилого помещения регулируется ФЗ № 218-ФЗ. Согласно п. 10 ст. 16 этого же закона, Росреестр обязан зарегистрировать право или сделку в срок не более 10 рабочих дней с момента подачи заявления. Однако на практике этот срок может доходить до 18 рабочих дней из-за загруженности ведомства или дополнительных проверок.
Вы можете подать документы лично в офис Росреестра, через МФЦ, онлайн на портале Госуслуги или через доверенного представителя.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
Эти суммы установлены пп. 22.2 ст. 333.33 НК РФ. Госпошлину можно оплатить через онлайн-банк, в МФЦ или на портале Госуслуги.
Обратите внимание, что указанные суммы актуальны на момент выхода статьи, поэтому перед оплатой проверьте информацию на официальных госресурсах.
Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения
Если вы закрываете бизнес, хотите купить своё помещение или сменить юрадрес, то вам выгодно расторгнуть договор аренды.
Существует три основных способа:
- По взаимному согласию сторон. Это самый простой и безопасный вариант. Вы вместе с арендодателем подписываете дополнительное соглашение, где фиксируете дату окончания аренды и условия возврата помещения.
- В одностороннем порядке. В п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что стороны могут сами решить, можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это должно быть прописано в договоре. Если такого пункта нет, то расторгнуть договор без согласия второй стороны нельзя.
- Через суд. Это крайняя мера, когда другая сторона нарушает условия договора и не идёт на контакт. Основания для судебного расторжения могут быть разные — например, неуплата арендной платы, порча имущества или использование помещения не по назначению.
Расскажем, что ещё нужно не забыть сделать при расторжении договора.
Оформить акт возврата помещения. В нём фиксируют состояние объекта, отключение коммуникаций и передачу ключей.
Проверить, что все счета оплачены — по аренде, коммунальным услугам и другим обязательствам.
Если вы освобождаете помещение раньше срока, может потребоваться компенсация убытков арендодателю, если это предусмотрено договором.
Эти детали должны быть прописаны в договоре — если там нет условий о компенсации, требовать её будет сложнее.
Вы арендовали нежилое помещение под салон красоты, но спустя 5 месяцев поняли, что локация не подходит. В договоре есть пункт о досрочном расторжении с уведомлением за 30 дней. Вы уведомляете арендодателя письменно, договариваетесь о встрече для подписания акта приёма-передачи, освобождаете помещение и возвращаете ключи. Так вы законно и без проблем завершаете аренду.
