Если вы планируете начать строительство здания для своего бизнеса — будь то офис, магазин, цех или кафе — первым делом нужно получить разрешение на строительство. Оно подтверждает, что ваш будущий объект соответствует всем градостроительным, техническим и экологическим нормам.
Если не получить разрешение, постройку признают незаконной. Её могут обязать снести через суд за ваши деньги. Кроме того, последуют крупные штрафы. Эта статья — это инструкция по самостоятельному получению разрешения. Мы рассказали, какие документы готовить и куда обращаться.
На какие постройки нужно получать разрешение
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство требуется для возведения или реконструкции объектов капитального строительства (ОКС). Главный признак такого объекта — прочная связь с землёй, то есть наличие фундамента. Если здание нельзя переместить, не нанеся ему ущерба, значит, это ОКС, и разрешение обязательно.
Ситуации, когда разрешение нужно:
- Строительство нового здания для коммерции: офис, магазин, склад, ресторан, гостиница, автомойка, производственный цех.
- Реконструкция здания: перепланировка с изменением контура строения, надстройка этажей, изменение назначения.
- Строительство жилого дома для последующей продажи или сдачи в аренду.
Ситуации, когда разрешение не нужно:
- Строительство киосков, павильонов, навесов и других сооружений без фундамента.
- Строительство на земельном участке, предоставленном для садоводства или огородничества, садового или жилого дома, гаража, хозяйственных построек. Но нужно подать уведомление о начале строительства.
- Строительство газопровода, водопровода, трамвайных путей и других объектов из перечня, утв. Постановлением Правительства от 12.11.2020 № 1816.
Кто выдаёт разрешение на строительство
Разрешение на строительство выдаёт орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок. В городах это чаще всего мэрия или городская администрация, в районах — районная администрация, в сельских поселениях — местная администрация. В крупных городах полномочия могут быть делегированы специализированным комитетам или департаментам, например, в Москве это Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Самый простой способ определить свой орган власти — через портал Госуслуги. Перейдите на сайт и в строке поиска введите «Разрешение на строительство объекта капитального строительства». Портал автоматически определит ваше местоположение и перенаправит вас на страницу услуги в вашем регионе. Там будет указан точный орган-исполнитель.
Заявление о выдаче разрешения на строительство можно подать лично, через МФЦ, по почте или в электронной форме через Госуслуги.
Какие техпроекты и документы нужны для получения разрешения
Перед подачей заявления необходимо подготовить пакет документов:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Его выдаёт тот же орган, который будет выдавать разрешение. Для получения нужно подать заявление также через МФЦ или Госуслуги. В ГПЗУ содержится вся информация об условиях застройки: границы участка, какой высоты и этажности можно строить здание, процент застройки. Ваш будущий проект должен соответствовать этим параметрам.
- Результаты инженерных изысканий. Они проводятся для того, чтобы понять, каковы свойства грунтов на участке, как они поведут себя под нагрузкой, нет ли подземных вод, карстовых провалов и т. д. На основе этих данных проектировщики рассчитают надёжный фундамент.
- Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Это чертёж, который показывает, как именно объект будет расположен на участке с учётом всех нормативных отступов, указанных в ГПЗУ. На СПОЗУ наносятся контуры будущего здания, подъездные пути, места складирования материалов на период строительства, существующие деревья и коммуникации. СПОЗУ часто разрабатывается на раннем этапе и является частью проектной документации.
- Архитектурно-градостроительное решение (АГР) или проектная документация. Для простых объектов, не требующих проведения государственной экспертизы, достаточно разработать АГР. Это, например, отдельно стоящие здания до 1500 м², не более двух этажей. АГР — это комплект чертежей фасадов, планов и разрезов, который показывает внешний облик здания. Он должен быть согласован с органом архитектуры муниципалитета, чтобы объект вписывался в сложившуюся городскую или сельскую среду. Для более сложных и крупных объектов требуется полноценная проектная документация.
- План организации строительства (ПОС). Это документ, который описывает, как будет вестись строительство. В нём указываются сроки и этапы работ, места размещения бытовых городков для рабочих, пути движения строительной техники, точки складирования материалов и вывоза мусора, меры по обеспечению безопасности и охране окружающей среды.
Как подать документы на разрешение: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Сбор полного пакета документов
Вам потребуется:
- Заявление по установленной форме. Бланк можно скачать на сайте органа МСУ или на Госуслугах.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.
- ГПЗУ.
- СПОЗУ.
- АГР или положительное заключение экспертизы проектной документации.
- ПОС.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя для ИП или учредительные документы для юрлица.
Шаг 2. Подача документов
Вы можете выбрать удобный способ:
- Через портал Госуслуги с усиленной квалифицированной электронной подписью. Все документы загружаются в отсканированном виде.
- Личный визит в орган МСУ или МФЦ с пакетом бумажных копий.
- Отправка заказным письмом с описью вложения.
Шаг 3. Рассмотрение заявления и получение результата
Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней.
При положительном решении вы получите разрешение на строительство. Обычно срок его действия совпадает со сроком действия проектной документации.
Самые частые причины отказа: несоответствие проекта параметрам ГПЗУ, неправильно оформленные документы, отсутствие необходимых согласований. Отказ должен быть письменным и мотивированным, его можно обжаловать в вышестоящем органе или в суде.
Краткий итог ваших действий
- Получите ГПЗУ в своей местной администрации.
- Проведите инженерные изыскания и разработайте проектную документацию с привлечением лицензированных специалистов.
- Согласуйте АГР в органе архитектуры. При необходимости пройдите экспертизу.
- Соберите полный пакет документов, включая правоустанавливающие.
- Подайте заявление в орган МСУ удобным способом и дождитесь решения в течение пяти дней.
