Что такое гарантия на строительные работы

Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только прекратить. Даже если вы приняли идеальную, на первый взгляд, работу, спустя несколько месяцев могут появиться трещины на стенах, проблемы с электрикой и другие дефекты. Пора звонить подрядчику.

Разберём, как закон защищает вас от некачественных работ, какие гарантии действуют и как добиться, чтобы подрядчик исправил ошибки или вернул деньги.

Гарантийные сроки: что говорит закон и что прописать в договоре

Что такое гарантийные сроки

Гарантийный срок — это период, в течение которого подрядчик несёт ответственность за качество своей работы. Он начинается с даты приёмки работ. Если за это время появятся дефекты, вы можете потребовать устранить их или возместить расходы (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Срок фиксируют в договоре подряда. Если он не указан, действуют общие правила: вы можете предъявить претензию в течение двух лет после приёмки, а для строительства и капитального ремонта — в течение пяти лет (п. 2 ст. 724, ст. 756 ГК РФ).

Даже если по договору гарантия меньше двух лет, эти минимальные сроки всё равно действуют. Но необходимо доказать, что недостатки появились из-за ошибок подрядчика (п. 4 ст. 724 ГК РФ).

Как принять работу подрядчика

Перед подписанием акта приёмки осмотрите помещение и убедитесь, что результат соответствует условиям договора. Качество работ также должно отвечать строительным нормам, ГОСТам и техническим регламентам — подрядчик обязан соблюдать их даже в том случае, если в договоре это прямо не указано (п. 1 ст. 721 ГК РФ).

Если при осмотре помещения вы обнаружите недостатки, зафиксируйте их в акте приёмки.

В таком случае вы можете требовать от подрядчика (п. 1 ст. 723 ГК РФ): 

• Устранить недостатки за его счёт.
• Возместить расходы.
• Снизить стоимость услуг.

Эти варианты взаимоисключающие — нельзя одновременно требовать и исправить дефекты, и снизить стоимость.

Если качество работ вас устраивает, подпишите акт — с этого дня работа считается принятой и начинается гарантийный срок. После приёмки подрядчик отвечает за все недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, если не докажет, что они возникли не по его вине (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Что указать в договоре строительного подряда

В договоре важно зафиксировать основные гарантийные условия. Это поможет определить, за что подрядчик отвечает и в какие сроки должен реагировать на претензии.

В документе укажите:

• Гарантийный срок для каждого вида работ.
• Перечень работ, на которые распространяется гарантия.
• Исключения, когда исполнитель не несёт ответственности. Например, повреждения по вине третьих лиц.
• Неустойку, которую подрядчик заплатит, если нарушит сроки или не устранит дефекты вовремя.
• Как именно вы сообщите о дефектах — по электронной почте, в мессенджере или заказным письмом, чтобы можно было подтвердить дату обращения. 
• В какие сроки подрядчик обязан ответить на обращение и исправить проблему — например, в течение трёх рабочих дней после уведомления.

Что делать при обнаружении дефектов

Шаг 1. Проверьте гарантийный срок

Посмотрите в договоре, какой гарантийный срок указан для конкретного вида работ. Например, на отделку может быть один срок, на монтаж инженерных систем — другой. Затем проверьте акт приёмки — именно от даты его подписания начинается отсчёт гарантии.

Если по договору срок уже закончился, уточните, действует ли ещё гарантия по закону. По ГК РФ вы можете предъявить претензии в течение двух лет после приёмки работ, а для строительства и капитального ремонта — в течение пяти лет.

Шаг 2. Зафиксируйте дефекты

Задокументируйте все найденные недочёты. Фото, видео, письма, экспертиза — всё это защитит вас, если дело дойдёт до суда.

Если проблема серьёзная — например, крупная протечка, короткое замыкание или сбой в работе вентиляции, — пригласите независимого эксперта. Он проведёт техническое обследование, выявит причины дефектов и составит заключение.

Заключение пригодится, если вы будете предъявлять претензию или обращаться в суд. Оно подтвердит, что проблема возникла не по вашей вине, а из-за ошибок подрядчика. Оценка эксперта прилагается к акту и служит официальным доказательством в случае спора.

Шаг 3. Составьте акт о выявленных недостатках

Когда обнаружите дефект, не спешите звонить подрядчику. Сначала составьте акт — он подтвердит, что проблема действительно есть.

Единой унифицированной формы такого акта нет, но он должен содержать сведения, которых будет достаточно для того, чтобы доказать проблему.

Название и дата документа. Например: «Акт о выявленных недостатках отделочных работ от 12 октября 2026 года».

Данные об участниках сделки.

В акте укажите:

• Полное название компании или ФИО сторон. 
• ФИО представителя, если акт подписываете не вы. 
• Юридические адреса, номера телефонов или адреса электронной почты. 
• Реквизиты договора строительного подряда — номер и дату подписания. 
• Адрес помещения, где выполнялись работы.

Описание дефектов. Не используйте расплывчатые формулировки вроде «Выявлены недостатки в выполненных работах». Опишите недостатки развёрнуто: «В помещении № 3 отходит штукатурка у потолка», «В санузле течёт кран».

Дата обнаружения дефекта и доказательства. Укажите, когда вы заметили проблему. Отметьте, что приложили к документу фото и видео, а при необходимости — заключение эксперта.

Подписи сторон. Подрядчик может отказаться подписывать акт. Тогда попросите его составить отказную записку. Например: «С актом ознакомлен, подпись ставить отказываюсь». Это подтвердит, что вы сообщили исполнителю о проблеме и он о ней знает.

Если он откажется и от записки, составьте документ в одностороннем порядке и пригласите свидетелей. Суд воспринимает акт как доказательство, а не как документ, который исполнитель должен подписать. Главное — иметь подтверждение, что вы уведомили его и зафиксировали недостатки.

Шаг 4. Направьте досудебную претензию 

Если подрядчик не согласился с актом или не устранил дефекты, направьте ему досудебную претензию.

Это можно сделать несколькими способами:

• Почтой России. Отправьте претензию ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Так вы докажете, что подрядчик получил документы.
• По электронной почте. Если адрес указан в договоре или подрядчик использует электронную подпись, претензию можно отправить через электронную почту или систему электронного документооборота, например, Госуслуги.
• Лично или курьером. Подготовьте второй экземпляр претензии — на нём подрядчик должен поставить подпись и дату получения.

В претензии обязательно укажите:

• Дату, когда вы обнаружили дефекты.
• Краткое описание проблемы. 
• Ссылку на акт о выявленных недостатках.
• Срок, в течение которого нужно устранить дефекты.

Добавьте пункт о неустойке, если она предусмотрена договором (ст. 330 ГК РФ). Например: «За просрочку устранения недостатков подрядчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от стоимости работ за каждый день задержки».

Также укажите, что ваши требования основаны на п. 1 и п. 3 ст. 723 ГК РФ — они дают право потребовать устранить недостатки или возместить убытки.

Что делать, если подрядчик отказывается исправлять работу

Следующий шаг — обращение в суд. Иск можно подать, пока действует гарантия. Если она уже закончилась, но дефекты нашли в течение гарантийного срока, у вас остаётся время подать иск: один год — для ремонта или отделочных работ, три года — для строительства зданий и крупных объектов (п. 1 ст. 725 ГК РФ).

Перед обращением соберите доказательства, которые подтвердят, что подрядчик нарушил договор и вы пытались решить вопрос мирно.

Подготовьте следующие документы:

• Копию договора строительного подряда.
• Акт о выявленных недостатках.
• Заключение экспертизы, если она проводилась.
• Копию претензии и доказательство того, что подрядчик её получил.

В исковом заявлении опишите, какие работы были выполнены, какие нарушения вы обнаружили и как пытались урегулировать спор. После этого оплатите госпошлину и подайте иск в арбитражный суд по месту регистрации подрядчика (ст. 35 АПК РФ).

В суде можно требовать, чтобы вам устранили дефекты, вернули деньги или компенсировали расходы и убытки, которые вы понесли из-за некачественных работ (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Если спор требует экспертной оценки, суд может назначить экспертизу. Её оплачивает подрядчик, если проверка подтверждает, что дефекты появились по его вине. Когда экспертизу проводят по договорённости сторон, расходы обычно делят поровну (п. 5 ст. 720 ГК РФ).

Особенности гарантии в долевом строительстве

Если вы покупаете помещение в строящемся доме — офис, склад или торговую точку, — ваши отношения с застройщиком регулирует № 214-ФЗ. Он защищает ваши права и определяет, каким должно быть качество помещения и сколько действует гарантия.

Застройщик должен передать помещение, которое соответствует условиям договора, проектной документации и требованиям безопасности (ст. 7 214-ФЗ).

Если объект построен с нарушениями, вы можете потребовать у исполнителя:

• Исправить недостатки за его счёт.
• Уменьшить цену договора.
• Возместить деньги, если сами исправили дефекты.

Гарантийные сроки на объекты долевого строительства определяет закон.

На само помещение — не меньше трёх лет. Это срок гарантии на стены, пол, перекрытия и другие конструктивные элементы. Он начинается со дня, когда вы подписали передаточный акт и приняли помещение.

На инженерные и технологические системы — отопление, вентиляцию, водоснабжение, электрику и другое оборудование — тоже три года. Отсчёт идёт с даты подписания первого передаточного акта в доме, потому что эти системы начинают работать ещё при передаче первых помещений.

На отделку — один год. Такие дефекты, как трещины, вздутие краски или отклеившиеся обои, обычно проявляются в первые месяцы эксплуатации.

Как принять помещение

Принять помещение можно только после того, как дом официально введут в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 214-ФЗ).

Когда объект готов, застройщик должен предупредить вас о приёмке — не позднее чем за месяц и не менее чем за 14 дней до даты передачи, указанной в договоре. После этого можно назначить день осмотра.

При приёмке подписывается передаточный акт — документ, который подтверждает, что застройщик выполнил свои обязательства, а вы приняли помещение.

Если вы получили уведомление от застройщика, но не пришли на осмотр и не объяснили причину, у него есть право оформить акт без вас. По закону он может сделать это через два месяца после даты, указанной в договоре. С этого дня помещение считается переданным, и все риски — например, повреждения или порча — переходят к вам (п. 6 ст. 8 214-ФЗ).

Итог

Если после ремонта или строительства появились проблемы, не спешите всё исправлять за свой счёт. Закон защищает вас, даже если гарантия по договору уже закончилась.

Проверьте срок гарантии. Смотрите, что указано в договоре и в акте приёмки. Если срок не прописан, действуют общие правила: два года для обычных работ и пять лет для строительства и капитального ремонта.

Зафиксируйте проблему. Сделайте фото и видео, составьте акт, приложите заключение эксперта. Это нужно, чтобы доказать, что дефекты появились не по вашей вине.

Направьте подрядчику претензию. Опишите проблему, приложите акт и дайте срок для исправления. Отправьте письмо так, чтобы можно было подтвердить его получение.

Если подрядчик бездействует, обращайтесь в суд. Подготовьте договор, акты, претензию и доказательства расходов. В суде можно требовать устранения дефектов, возмещения убытков или возврата денег.

В долевом строительстве действуют свои гарантии. По закону застройщик отвечает за качество объекта минимум три года, за инженерные системы — три года с момента подписания первого передаточного акта в доме, за отделку — один год.