Что нужно знать о сдаче коммерческой недвижимости

Коммерческой называют недвижимость, которую используют для заработка, а не для проживания. К ней относятся офисы, магазины, шоурумы и склады — помещения, где ведут бизнес.

В статье разберём, какие преимущества есть в сдаче такой недвижимости в аренду, как получать доход легально и что будет, если не заплатить налоги.

В чём отличие сдачи жилой и коммерческой недвижимости

Работа с жилой и коммерческой недвижимостью различается. Есть юридические тонкости, которые нужно учитывать при оформлении, и практическая разница. Ведь офисы и склады снимает бизнес, а дома и квартиры — люди для проживания.

Первое отличие — договор. Для коммерческих помещений заключают договор аренды, а для квартир и домов, которые сдают для проживания, — договор найма. Срок аренды коммерческого помещения закон не ограничивает. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок.

Второе отличие — стороны договора. Сотрудничество при сдаче в аренду коммерческой недвижимости чаще всего происходит между юрлицами и ИП. Это даёт сторонам больше возможностей зафиксировать условия в договоре.

В чём преимущество сдавать коммерческую недвижимость

В жилом секторе арендаторы могут часто меняться. Сменили работу, развелись или, наоборот, решили жить вместе со второй половиной — поводов переехать может быть много. Для владельца объекта это означает расходы на поиск новых арендаторов и простой.

Если речь идёт о помещении для бизнеса, смену локации обычно планируют заранее. Кроме того, офис или магазин, в отличие от квартиры, проще сдать без мебели и даже без ремонта: бизнес сам решает, какой дизайн и наполнение помещения ему нужны.

Вот ещё несколько плюсов работы именно с коммерческой недвижимостью.

Долгие сроки аренды

Бизнесу невыгодно часто переезжать, так как это приводит к потере клиентов и затратам на перенос оборудования. Поэтому договор аренды нередко заключают на 3, 5 или 10 лет. При сдаче жилья срок найма ограничен законом — договор можно заключить максимум на 5 лет.

Высокие ставки

Коммерческие помещения на рынке обычно стоят дороже, чем жильё. А бизнес-арендатор с большей вероятностью сможет перечислять платежи не ежемесячно, а сразу за квартал или год.

Индексация

В коммерческие договоры чаще включают условие о ежегодной индексации ставки. Например, её можно привязать к уровню инфляции или установить фиксированный рост на 5–7%. Это защищает доход от обесценивания денег.

Кто может сдавать коммерческую недвижимость

ИП и юрлица могут сдавать объекты почти без ограничений. Сдача нежилых помещений — офисов, складов, магазинов — относится к предпринимательской деятельности, так как направлена на систематическое получение прибыли.

Физлицам без статуса ИП закон не запрещает владеть нежилым помещением и сдавать его в аренду, но есть нюанс. Если получать доход систематически, налоговая может признать такую деятельность незаконным предпринимательством (ст. 14.1 КоАП РФ).

Коммерческая недвижимость по определению не предназначена для личных нужд. Поэтому, если вы системно сдаёте помещение, инспекторы могут потребовать зарегистрироваться как ИП или юрлицо, а также доначислят налоги, пени и штрафы.

Какие налоги необходимо платить

Во-первых, собственник платит налог на имущество. Ставки устанавливают регионы. По общему правилу они не могут превышать 2,2%. Если налоговая база по объекту считается по кадастровой стоимости, ставка обычно не выше 2%.

Во-вторых, доходы с аренды нужно учитывать и платить с них налоги.

Юрлица и ИП могут выбрать подходящую систему налогообложения: 

• УСН. Предполагает уплату 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами.
• ОСНО. Для ИП предполагает уплату НДФЛ по прогрессивной шкале (13–22%) и НДС 22%. Юрлица платят налог на прибыль по ставке 25% и НДС 22%.
• ПСН. Предполагает фиксированный платёж по патенту. Такой вариант доступен для ИП, если соблюдены лимиты по площади и доходу.

Какие штрафы за неуплату налогов при сдаче нежилого помещения в аренду

Если не платить налоги с аренды, налоговая доначислит сумму за весь период получения дохода, а также добавит пени и назначит штраф.

По статье 122 НК РФ штраф составляет:

• 20% от недоимки — если не уплатили налоги по неосторожности. 
• 40% от недоимки — если следствие подтвердит факт намеренного сокрытия доходов.

Если сумма недоимки превысит порог за период в пределах трёх финансовых лет подряд, ответственность может стать уголовной.

Для физлиц и ИП порог крупного размера — свыше 2,7 млн рублей за три финансовых года подряд.

Возможные меры наказания (ст. 198 УК РФ):

• Штраф до 300 000 рублей.
• Принудительные работы на срок до одного года.
• Арест на срок до шести месяцев.
• Лишение свободы на срок до одного года.

Для организаций и их должностных лиц крупным размером считается сумма неуплаченных налогов свыше 18,75 млн рублей, особо крупным — свыше 56,25 млн рублей за период в пределах трёх финансовых лет подряд.

Возможные меры наказания, если недоимка в крупном размере (п. 1 ст. 199 УК РФ): 

• Штраф до 300 000 рублей.
• Принудительные работы на срок до двух лет.
• Арест на срок до шести месяцев.
• Лишение свободы на срок до двух лет.

Возможные меры наказания, если недоимка в особо крупном размере (п. 2 ст. 199 УК РФ): 

• Штраф до 500 000 рублей.
• Принудительные работы на срок до пяти лет.
• Лишение свободы на срок до пяти лет.

Итог

Если выбрать работу с бизнес-арендаторами вместо частного найма, вы получите долгосрочные договоры, больше юридической защищённости и возможность индексировать доход.

Однако помните о налогах. Если вести деятельность и не отчитываться перед ФНС, можно получить не только штрафы и пени, но и реальный срок.